融易盈配资 新城集团王晓松：“住宅 + 商业” 双轮驱动破局行业调整期

2025 年，中国房地产行业仍处于深度调整与转型之中，一批优质房企却已在不确定性中稳步前行。

8 月 29 日，新城集团发布半年报，营业收入 221 亿元，归属上市公司股东的净利润 8.95 亿元，扣除非经常性损益归属母公司净利润 9.47 亿元。截至 6 月底其已售未结转面积达 1179 万平方米，为未来业绩确认储备充足资源。

尤其值得注意的是，公司毛利率较去年同期提升 5.25 个百分点，达到 26.85%，这在行业弱复苏的市场环境下非常难得。究其原因，还在于新城集团业务结构具备优势，“住宅 + 商业” 双轮驱动下的业务结构优化正在推动新城集团整体盈利质量改善。

不仅如此，过去半年，新城集团在融资端取得重要突破，不仅进一步助力经营层面企稳向好，更成为行业信用修复浪潮中一个具有代表性的注脚。

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“五边形经营理念” 深化精细运营

商业贡献近八成业绩

在商业运营领域积累的优势正成为新城集团应对不确定性和实现逆周期增长的内生动力。

今年上半年，新城集团商业运营总收入达到 69.44 亿元，同比增长 11.8%，物业出租及管理业务的毛利贡献占比从去年同期的 57.21% 大幅提升至 77.06%，毛利率高达 71.2%。这意味着，商业板块已成为新城集团利润结构的 “压舱石”，也为其在行业波动中提供了稳定的现金流和利润支撑。

此外，新城集团商业规模稳步扩大。比如上半年山东淄博鑫马吾悦广场作为年度首开项目正式启幕，全国首座 “金标” 商业标杆 —— 常州武进吾悦广场焕新升级，持续为消费者带来幸福生活体验。截至 2025 年 6 月底已在全国 141 城布局 205 座综合体项目，吾悦广场开业规模已达 1608.14 万平方米，持续为公司构筑经营护城河。

在商业竞争日益转向精细化、内容化的当下，新城集团提出 “五边形经营理念”—— 品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴，正逐步转化为实实在在的运营优势。

2025 年上半年，吾悦广场出租率保持在 97.81% 的高位，运营效率持续领跑行业。其成功不仅依赖于优质资产布局，更来自于持续创新的品牌 IP 运营能力。例如，“我爱你・五月” 全国营销 IP 活动自 2017 年首次启幕已走过 9 个年头，从造商业到造节日，新城集团借助这一品牌 IP 持续链接消费者、扩大了商业聚客效应，提升了商业整体经营水平，也强化了吾悦广场品牌影响力。

此外，新城集团还通过 “悦会员” 体系构建用户生态，深度绑定用户客群，强化线下消费的场景吸引力。今年 7 月，新城集团还联动苏超联赛顶级 IP，以 “吾悦爱江苏” 为主题，通过五大核心统筹动作及一系列创意延展活动，构建 “体育 + 商业” 的城市级消费场景，成功将足球激情转化为商业势能，生动诠释出 “有爱的吾悦不一样”。

这些运营举措不仅提升了短期业绩，更在情绪价值、品牌差异化方面构建自身优势，为商业资产的长期价值增长奠定基础。

一个重要数据是，自 2021 年以来，新城集团商业持续性经营收入已经大幅超过当期利息支出，2025 年上半年，这一比例进一步增长至 4 倍，随着商业发展深度进阶，未来商业板块还有望为其带来更大支撑。

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住宅开发业务筑牢基本盘

融资 “破冰” 提振信心

在商业运营能力不断提升的同时，新城集团也不忘继续筑牢基本盘。

今年上半年，新城集团住宅开发业务坚持 “重销售、抓回款” 策略，实现合同销售金额 103.3 亿元，合同销售面积 133.5 万平方米。同时，公司长期以来坚持 “有回款的销售”，上半年实现回款金额 118.84 亿元，回款率达到 115.05%。截至报告期末，公司在手现金 91.83 亿元，净负债率 53.4%，保持行业较低水平，经营性现金流连续为正，展现出良好的资金自律性。

在保持业务稳定的同时，新城集团正在实施一场健康、有序的 “缩表”。截至 6 月末，公司融资余额较年初下降 13.74 亿元，合联营权益有息负债也进一步压降至 25.82 亿元，相比年初再降 6.91 亿元。这一方面体现出其主动管理债务、降低杠杆的财务策略，另一方面也反映出企业从规模导向转向质量发展的战略决心。

融资能力是房企生存和发展的生命线。2025 年上半年，新城集团在融资端实现关键突破，成为近期民营房企中少数成功恢复境内外市场化融资的企业代表。

6 月，母公司新城发展成功发行 3 亿美元无抵押债券，成为近 3 年来首家重启境外债发行的民营房企。8 月，新城集团又成功发行 10 亿元中期票据，票面利率 2.68%，获中债增全额担保，认购倍数达 2.28 倍，显示机构投资者对其信用状况的认可。

此外，公司还新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷等融资约 44.79 亿元，凭借优质商业资产持续拓宽融资来源。截至上半年末，新城集团仍保持 “零违约” 纪录，所有公开市场债务均提前或按时偿付，成为行业里的 “少数派”。

这些动作为市场注入了极为积极的信号：一家经营稳健、商业模型健康、资产质量优良的房企，正在率先走出信用困局。尤其商业板块持续 4 倍覆盖利息支出的能力，以及轻资产代建业务的快速成长（上半年新增签约 305 万平方米），都为公司估值修复提供了扎实基础。

从新城集团中期业绩表现来看，这已经不是一家企业的阶段性成绩，也在一定程度上为行业转型发展提供了方向，即从依赖住宅开发单一业务转向 “商业管理 + 地产开发” 轻重并举的多元模式，从高杠杆规模扩张转向精细运营和财务自律。

对资本市场而言，新城集团也成为观察民营房企生存转型和能力重建的重要样本。就在半年报发布当日，新城集团股价以微弱涨幅收盘。随着其商业收入占比持续提升、融资渠道恢复畅通，可以预见的是，一个更聚焦运营、更依赖内生动能、也更值得长期关注的新城集团，正在重新回到投资者视野。

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